فهم مخاطر الرهن العقاري على الأفراد في السعودية

1. المقدمة

كثيرًا ما يُنظر إلى الرهن العقاري بوصفه طريقًا بسيطًا لامتلاك العقار: تقترض مبلغًا محددًا، ثم تسدِّد الأقساط الشهرية، وفي النهاية تمتلك العقار. إلا أن هناك تفصيلاً مهمًا غالبًا ما يُغفل عنه، وهو كيفية جدولة سداد الأقساط أو ما يُعرف بـ "الأمورتيزيشن". في هذه الجدولة، يتم تحميل جزء كبير من الفوائد في بداية فترة القرض، ما يعني أنك تدفع أرباح المموِّل خلال السنوات الأولى بشكل أكبر.

2. آلية الأمورتيزيشن أو الإطفاء

يقوم الأمورتيزيشن على توزيع مبلغ القرض على أقساط شهرية ثابتة طوال مدة محددة. يحتوي كل قسط على جزأين:

• أصل القرض: المبلغ المقترض.
• الفائدة: أرباح الجهة المموِّلة.

في بداية القرض، يكون رصيد الأصل كبيرًا، وبالتالي تشكّل الفائدة الجزء الأكبر من القسط الشهري. ومع الوقت، ومع انخفاض رصيد الأصل، تقل نسبة الفائدة ويزداد جزء الأصل في القسط.

3. طريقة الحساب الأساسية

تستخدم صيغة شائعة لحساب القسط الشهري (M) على النحو التالي:

[ M = \frac{P \times r}{1 - (1 + r)^{-n}} ]

حيث:

• P = إجمالي مبلغ القرض (الأصل)
• r = معدل الفائدة الشهري (المعدل السنوي مقسومًا على 12)
• n = عدد الدفعات الشهرية الكلي (عدد سنوات القرض × 12)

لمعرفة مقدار ما يُدفع من الفائدة أو الأصل في كل قسط:

• جزء الفائدة ≈ (الرصيد المتبقي من الأصل) × (معدل الفائدة الشهري)
• جزء الأصل = (القسط الشهري) – (جزء الفائدة)

بعد ذلك، يتم خصم جزء الأصل من الرصيد المتبقي للحصول على الرصيد الجديد الواجب سداده.

4. الفرق بين الفائدة (الأرباح) والأصل

• الأصل: هو المبلغ الذي تم اقتراضه.
• الفائدة: هي التكلفة الإضافية (أرباح الجهة المموِّلة) فوق مبلغ الأصل.

نظرًا لأن الجزء الأكبر من الفوائد يُدفع في السنوات الأولى، فعند اتخاذ قرار بيع العقار أو إعادة تمويل القرض أو سداده مبكرًا، قد تُفاجأ بأنك ما زلت مدينًا بمبلغ أكبر مما توقعت، في الوقت الذي تكون قد سدّدت فيه جزءًا كبيرًا من أرباح المموِّل مقدمًا.