الجميع يبحث عن السيولة، لكن ما هي افضل الوسائل للوصول اليها؟
في ظل التغيرات التي يشهدها السوق العقاري السعودي، خاصة في القطاع التجاري والمكتبي، يجد كثير من الملاك أنفسهم أمام تحدٍ جوهري:
💡 كيف يمكن تحويل العقار إلى سيولة دون التفريط في أصله؟
غالبًا ما يكون الجواب المباشر: الحصول على تمويل بنكي.
لكن في السنوات الأخيرة، برز خيار آخر أكثر مرونة وهو: بيع حق الانتفاع (Usufruct) أو تمكين المستثمرين من الحصول على إيجار طويل الأمد مقابل خصم.
في هذا المقال، نقدم مقارنة تحليلية وعملية بين الخيارين، لمساعدتك كمستثمر أو مالك عقار على اتخاذ قرار مالي أكثر وعيًا، يتماشى مع احتياجاتك وسياساتك في إدارة الأصول.
حق الانتفاع هو اتفاق قانوني يمنح طرفًا آخر (شخص أو جهة) الحق في استخدام وتشغيل عقارك لمدة محددة، دون أن يمتلكه.
هذا الطرف قد يؤجّره، أو يشغّله، أو يحقق منه دخلًا، بينما تظل الملكية القانونية للعقار باسمك.
بعكس الإيجار التقليدي، هذا النموذج:
🌍 عالميًا: تمتد العقود غالبًا من 20 إلى 99 سنة، خصوصًا في الأنظمة المدنية مثل فرنسا ودبي.
🇸🇦 محليًا في السعودية: تتراوح بين 5 إلى 10 سنوات في الاستخدام التجاري الخاص، وقد تمتد أكثر في مشاريع حكومية أو استثمارية كبرى.
هذه المدة عادة ما تُبنى على أساس المردود المتوقع من تشغيل العقار، ومدى اهتمام المالك بالحفاظ على العقار للمدى الطويل.
💵 السيولة:
🏛️ الملكية:
📅 الالتزامات الشهرية:
⚠️ المخاطر:
🛠️ التشغيل والصيانة:
🔄 المرونة:
📉 الأثر الائتماني:
افترض أنك تملك عقارًا مؤجّرًا بعائد سنوي 1.2 مليون ريال، وترغب في الحصول على سيولة مقدّمة تغنيك عن التمويل البنكي.
أمامك خياران:
✅ التمويل البنكي:
✅ بيع حق الانتفاع:
❓ كم فعليًا ستستلم نقدًا؟
❓ كم ستدفع مقابل هذه السيولة؟
❓ ماذا لو تغيّرت ظروف السوق؟
❓ من يدير العقار ويتحمّل مصاريفه؟
رغم أن المفهومين يبدوان متقاربين من حيث المضمون (نقل حق استخدام العقار)، إلا أن بينهما فروقات قانونية ومالية دقيقة:
📌 التعريف:
📌 مصدر الدخل:
📌 الأساس القانوني:
📌 المدة:
📌 نقل التشغيل:
📌 الارتباط بالإيجار:
في بعض الحالات، يمكن اعتبار تقبيل عقود الإيجار طريقة عملية لتفعيل نموذج "حق الانتفاع"، بحيث:
يقوم المالك بتحويل عقود الإيجار الجارية إلى جهة أخرى (مستثمر أو مشغل)، مقابل دفعة مقدمة، مع توقيع عقد انتفاع يضمن للمنتفع تشغيل العقار والاستفادة منه طوال مدة العقود المحوّلة.
وهذا النموذج شائع في السوق السعودي، خاصة في المباني المؤجرة بالكامل لشركات أو جهات حكومية.
بيع حق الانتفاع خيار غير تقليدي لكنه منطقي في كثير من الحالات، خاصة عندما:
بينما التمويل البنكي يبقى خيارًا قائمًا، لكنه يحمّلك التزامًا طويلًا ومخاطر تشغيلية وتمويلية أعلى.
✔️ القرار في النهاية يعتمد على أهدافك، مدى قبولك للمخاطرة، وتصورك حول السوق خلال السنوات القادمة.
